• Интервью
  • «2016 год – это последний год, когда можно купить жилье по доступным ценам»
17 декабря 2015

«2016 год – это последний год, когда можно купить жилье по доступным ценам»

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие последствия для рынка новостроек Петербурга и Ленобласти будут иметь различные инициативы чиновников и как проекты КОТ переживают непростой для отрасли 2015 год.  

Арсений ВасильевАрсений, расскажите, как кризис отразился на девелоперах, которые работают в массовом сегменте жилья?

Конечно, в условиях кризиса количество новых проектов сокращается, девелоперы предпочитают выводить в продажу следующие очереди в уже реализуемых проектах, а не начинать новые. Масштабные проекты располагаются, как правило, на новых территориях, и застройщику приходится с нуля обустраивать их инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Сейчас это слишком серьезные траты.

Кстати, именно поэтому в кризис как никогда актуальна координация усилий застройщиков. Мы видим, что она возможна. Например, в Мурино с западной и восточной сторон ж/д будут создаваться два съезда (Мурино – Девяткино) – они проектируются на частные деньги компаний, которые производят застройку в Мурино, в том числе участвует «УНИСТО Петросталь».

Как в 2015 году идут продажи в проектах КОТ?

Сегодня проекты КОТ оказывают значительное влияние на рынок жилой недвижимости, их доля в общем объеме строительства составляет около 47% и постоянно растет. В подавляющем большинстве это сегмент массового жилья, востребованного благодаря своей доступности. За неполный 2015 год уже реализовано около 2,7 млн кв. м. такого жилья, из них более 1,6 млн кв. м. в рамках проектов КОТ.

В этом году большую помощь девелоперам оказали федеральные власти, запустив программу субсидирования ипотечной ставки. А региональные и местные власти как-то участвуют в поддержании строительной отрасли в целом и проектов КОТ в частности?

Федеральные власти поддержали не только девелоперов, но и банки, которые таким образом смогли предотвратить сокращение кредитного портфеля. А самое главное - покупателей, для которых банковская ставка без субсидирования неподъемна. Но эта мера поддержки так и осталась единственной.

Региональные власти не оказывают дополнительную помощь строительной отрасли, более того, наоборот, усложняют условия работы. Это проявляется не только в ужесточении требований и норм, но и в непрекращающихся законодательных изменениях. Строительная отрасль стремится к исполнению своих обязательств как перед государством, так и перед обществом. Хотелось бы понимать, что эти усилия не пропадают даром.

Не так давно Смольный предложил девелоперам отдавать до 10% квартир в обмен на согласование проектов. Насколько справедливо, на ваш взгляд, такое предложение?

Оно лишает строительный бизнес всякой привлекательности, учитывая всю остальную нагрузку, которая сейчас ложится на плечи компаний, а также сложную экономическую ситуацию. Если коротко, то последствия выглядят так: инвесторы начнут думать о смене направления инвестиций, и в случае, если эти инициативы воплотятся в реальность, тысячи людей лишатся работы в строительной отрасли.

А вообще сейчас как можно охарактеризовать процедуру согласования проектов? Что должны сделать девелоперы, чтобы проекту был дан зеленый свет?

Никто не знает, а то бы уже давно сделали. За последний год процедура согласования проектов точно не стала проще и даже продекларированные меры по сокращению процедур по согласованию не принесли эффекта. Это длительный процесс с непредсказуемым результатом.

У проектов КОТ есть какие-то льготы при согласовании и реализации? Власти принимают участие в этом процессе или КОТ - чистой воды бизнес-проект?

Никаких льгот при согласовании проектов КОТ нет. Наоборот, это более сложная, затратная и трудоемкая процедура. Начавшиеся обсуждения по возможности пересмотра ранее принятых или утвержденных ППТ (проектов планировки территории) – это крайне негативный сигнал для рынка. Он доказывает, что даже утвержденная документация не гарантирует того, что проект можно довести до конца.

За последние годы от идеи предоставления инфраструктуры государством, для чего существовали или существуют инвестиционные отчисления и налоги, мы перешли в режим «сделай сам». Главная проблема такого «самостоятельного» развития в том, что оно происходит хаотично, нет единого скоординированного подхода. Это проблема, когда инфраструктура создается пусть в рамках крупного, но все равно отдельного проекта. Построенные новые мощности не складываются в систему и начинаются совсем парадоксальные вещи, когда, например, инженерные сети начинают между собой конфликтовать, препятствовать развитию друг друга. Вроде и парковка уже есть, и зеленые зоны есть, и даже садик встроенный или отдельно стоящий уже появляется. Но вырос проект, а с ним выросли и проблемы. 

Государство, практически перестав принимать финансовое участие в развитие территорий, должно взять на себя хотя бы организационные функции.

Со следующего года проекты, в которых высотность больше 40 метров, будет рассматривать Градсовет и специальная комиссия. Таким образом власти намерены снижать плотность застройки и нагрузку на инфраструктуру. Какие последствия может иметь данное решение? Коснется ли это покупателей?

Действительно, новые правила могут отразиться на рынке земли. Дополнительные сложности в согласование проектов и получение под них земельных участков приведет к снижению спроса на новые пятна. В трудные времена на фоне сложных экономических и политических обстоятельств девелоперы будут стараться достраивать уже имеющиеся объекты и не торопиться с выводом новых на рынок. В итоге мы увидим дефицит предложения.

Еще одна инициатива – создание в Ленобласти фонда, в который девелоперы будут переводить деньги на строительство детсадов и школ. Такой фонд есть в Петербурге, где, наверное, еще ведется точечная застройка. В области же проекты зачастую имеют собственную инфраструктуру, так ведь? Есть ли необходимость в создании такого фонда?

Когда перед девелоперами стоит задача построить социальные объекты, а они не могут договориться между собой, фонд может стать верным решением. Как инструмент, стимулирующий бизнес договариваться, а в случае неспособности договориться - обеспечивающий создание социальной инфраструктуры, он может принести положительный результат. Однако важно, чтобы при этом программа «Соцобъекты в обмен на налоги» не пересматривалась. Дело в том, что именно ответственное отношение правительства региона к принятым решениям, понятные правила игра и четко выстроенная градостроительная политика - сильная сторона и преимущество Ленинградской области. Застройщикам нужен островок стабильности, пусть он будет хотя бы в Ленобласти.

Очевидно, что расходы девелоперов растут. При этом не все компании имеют собственные средства для строительства. Какие трудности сегодня есть у таких застройщиков и что их может ждать в будущем при росте себестоимости?

Тех девелоперов, у которых нет средств для реализации проектов, скорее всего, ждет банкротство и обманутые дольщики. Рост себестоимости строительства с одновременным сокращением игроков и объема предложения приведет к росту цен на рынке нового и строящегося жилья. 2016 год – это последний год, когда можно будет приобрести жилье по доступным ценам. Сейчас в продаже находятся объекты, реализация которых началась еще до кризиса. Уже в следующем году мы увидим дефицит предложения. Повлияет ли это на цены в 2016 году сказать трудно, а на цены в 2017-2018 - однозначно да.

Прокомментируйте инициативу создания экспертного совета по КОТ при РГУД, инициатором которого вы выступили?

На территории Петербурга и Ленобласти сегодня реализуется более 30 проектов КОТ, которые стали альтернативой точечной застройке. Они позволяют обеспечивать комфортную среду и координировать действия частного бизнеса с социальными интересами. Однако в кризис крупные проекты находятся в зоне риска. Как я уже сказал, освоение больших территорий требует дополнительных затрат, включая затраты на развитие социальной, транспортной инфраструктуры. Экспертный совет призван объединить застройщиков КОТ, что будет способствовать синергии в освоении территорий, а также привлечь внимание региональных властей к проблемам развития КОТ в кризис. Он станет главной площадкой для обсуждения перспектив развития таких проектов.

В первое время мы сосредоточим свою деятельность в Петербурге и Ленинградской области, а впоследствии планируем применить наработанные схемы в других регионах. 

В ближайших планах собрать, проанализировать и систематизировать информацию обо всех существующих проектах КОТ в Петербурге и Ленинградской области, разработать критерии их оценки, составить профессиональный рейтинг соответствия.  Другая актуальная задача – определить основные понятия и термины в этой области. Упорядоченный профессиональный подход станет подспорьем для девелоперов и застройщиков в кризисное время. 

 

Читайте также: 

Сколько будут стоить квартиры в новостройках в 2016 году

Другие материалы про Арсений Васильев
Другие материалы про Градостроительные решения
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября
Автобусный тур по новостройкам «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино»

В рамках очередной выставки-семинара «Жилищный проект», прошедшей в СКК 1-2 октября 2016 года, потенциальным покупателям нового жилья традиционно предлагалось посетить автобусные экскурсии по новостройкам Петербурга и...

24 октября