По традиции к концу года на рынке недвижимости назревают вопросы – вырастут ли цены с 1 января и стоит ли в связи с этим торопиться купить квартиру. В большинстве своем эксперты не ожидают потрясений, хотя стопроцентную гарантию никто не дает. Портал Novostroy-SPb.ru разбирался, оправдались ли ценовые прогнозы в 2016 году и сколько будет стоить жилье в следующем.
В конце прошлого года аналитики были настроены вполне оптимистично, говоря о том, что в 2016-ом никакого обвала цен не произойдет. По данным компании «БФА-Девелопмент», 2016 год продемонстрировал стабильность, рынок ожил, были небольшие колебания в пределах инфляции, но по итогам года уровень цен сохранился.
По итогам 2015 года аналитический центр ГК «Доверие» прогнозировал среднюю цену на первичном рынке в Петербурге на конец 2016 года на уровне 114,5 тыс. руб./кв.м. По данным на конец 3 квартала 2016 года, она зафиксирована на отметке 113 тыс. руб./кв.м. «С учетом небольшого сезонного роста цен в 4 квартале можно сказать, что наши прогнозы оправдаются с точностью до нескольких сотен рублей», – говорит Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие».
ЖК «Тридевяткино царство»
Что касается цен на квартиры в новостройках в 2017 году, то сейчас беспокойство вызывает то, как на них повлияют поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу уже с 1 января. Эскроу-счета, увеличенный уставной капитал застройщиков, взносы в Компенсационный фонд – все это может привести к росту себестоимости квадратного метра, а значит, перспектива удорожания квартир вполне реальна.
«Главное анонсированное нововведение – включение банков в цепочку «застройщик – покупатель» – носит рекомендательный характер, так что существенного влияния новая редакция закона на цены не окажет»
Вартан Погосян, Glorax Development
Но если эскроу-счета – дело добровольное, то все остальное, увы, обязательное. Ряд поправок в среднесрочной перспективе все же может повлиять на девелоперский бизнес и поспособствовать некоторому удорожанию жилья. «Новые правила игры обязательно скажутся на ценовой политике, но произойдет это не сразу с января, а гораздо позднее. Влияние этих поправок будет пролонгированным во времени», – поясняет Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». По словам эксперта, застройщики подготовились к изменениям: старались вывести объекты на рынок в рамках действующего закона, зарегистрировать первые договоры по ним еще в этом году. Например, «БФА-Девелопмент» вывела в продажу ЖК «Коломяги Плюс» в Приморском районе. Таким образом удалось избежать ситуации негативного влияния новых поправок в 214-ФЗ.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, тоже уверена, что себестоимость реализации проектов возрастет, так как ряд поправок связаны с финансовыми вопросами. А вот как это скажется на ценах для покупателей, вопрос сложный.
«Все будет зависеть от ситуации на рынке, от спроса, от предложения. Но вероятнее всего цены возрастут»
Елена Валуева, Mirland Development
Говоря о влиянии обновленного 214-ФЗ, не стоит забывать, что сегодня строительный рынок в основном представлен крупными и средними застройщиками, на деятельность которых, например, требования к уставному капиталу значительным образом не повлияют. По словам Дмитрия Крутова, трудности с соблюдением новых правил могут возникнуть у небольших застройщиков, которые, впрочем, имеют возможность объединяться с другими участниками рынка, чтобы совместно «набрать» необходимую сумму, или привлекать заемные средства. В совокупности это может привести к незначительному росту стоимости квадратного метра – в пределах 1-2% в год.
Один из ключевых факторов удорожания жилья – строительная готовность объекта. Что бы ни происходило в политике и экономике, какие бы поправки ни вносили законодатели, застройщики повышают цены раз в месяц или раз в квартал по мере того, как «растут» дома.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, рассказывает: «Если взять за основу, что с момента старта строительства и до ввода объекта в эксплуатацию цена меняется на 30-40%, то вариантов может быть два: равномерное повышение в течение всего срока строительства и существенные скачки цен, связанные с какими-либо важными этапами работ (завершение монолита, появление нового этажа и т.д.). Но в целом сегодня размер и частота повышения цены зависит напрямую от спроса».
Елена Валуева тоже говорит о том, что есть объекты, где постоянно цены понемногу, но растут, с периодичностью раз в месяц, а есть объекты, где повышение готовности помогает реализовывать проект по заявленным ценам. В среднем рост цен от котлована до готовности раньше был 30%, иногда 40%, сейчас этот показатель снизился и составляет 20-25%. Однако некоторые проекты изначально выходят по ценам средней готовности, там рост цен меньше и может составлять до 10% от котлована до сдачи. В тех проектах, где сперва продают квартиры с дисконтом, потом выравнивают цены по рынку, соответственно, в них рост цен выше.
«Рыночные индикаторы сегодня не демонстрируют роста средней стоимости квадратного метра»
Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»
Вполне предсказуемо, что наибольший потенциал роста имеют проекты, предполагающие создание большого объема инфраструктуры, особенно – транспортной, расположенные возле метро, зеленых зон и других точек притяжения. Также дорожать будут проекты с продуманной концепцией, которая подразумевает качественные архитектурные решения, широкую квартирографию и удобные планировки. В свою очередь, наименьший потенциал роста у проектов, которые изначально вышли по высоким ценам, а также у расположенных в районах с высокой локальной конкуренцией, например, в районе метро «Девяткино».
ЖК «Эланд»
Как считает Светлана Денисова, в настоящее время в комфорт-классе сократилось предложение, поэтому проекты в этом сегменте имеют потенциал в росте цен больше, чем эконом-класс. Именно в экономе сосредоточен основной объем предложения. Это и отразится на потенциале комфорт-класса. Также в «БФА-Девелопмент» уверены, что в 2017 году на ценах отразится тот рост строительной себестоимости, который накопился за минувшие два года и не был учтен в цене из-за того, что рынок демонстрировал очень сдержанный спрос. «В настоящее время, когда спрос ожил, есть все предпосылки к тому, чтобы постепенно и плавно застройщики повышали цены. На протяжении длительного времени они жертвовали частью своей прибыли, и эта ситуация будет меняться в 2017 году», – поясняет Светлана Денисова.
«Я считаю, что ценовая политика не изменится. Как давали скидки, так и будут давать, так как достраивать надо, а ситуация в экономике лучше не стала. У людей просто нет денег»
Алексей Муравьев, «Новоселье: Городские кварталы»
Так что же делать – торопиться купить квартиру до Нового года по старым ценам да еще и по льготной ипотеке, которая вот-вот закончится, или спокойно выбирать, отложив сделку на 2017-ый? Некоторые из опрошенных Novostroy-SPb.ru экспертов считают, что 1 января и даже в течение первых месяцев года ситуация на рынке не изменится – цены не взлетят, а банки смогут предложить ипотеку на тех же условиях, что и в рамках государственного субсидирования. Так, Дмитрий Крутов говорит о том, что, судя по динамике снижения ключевой ставки Центробанка, уже в начале следующего года рыночная ипотечная ставка практически вплотную приблизится к сегодняшней субсидируемой, достигнув уровня 12-12,5%. При этом, у банков есть дополнительная возможность снизить эту ставку на 0,5-1 п.п., что в конечном счете нивелирует все негативные эффекты отмены программы. «Мы рекомендуем принимать решение относительно покупки квартиры не столько с учетом льготной ипотеки, сколько опираясь на базовые факторы – надежность застройщика, качество строительства, перспективы локации и конкуренции, стадия и сроки строительства, финансовые условия и спецпредложения», – говорит Дмитрий.
Застройщики в свою очередь, конечно же, советуют приобретать жилье сейчас, хотя честно предупреждают – принципиальной разницы в условиях покупки не будет. «Все процессы будут происходить плавно, но все-таки думаю, что ставки несколько повысятся, – отмечает Светлана Денисова. – Поэтому тем, кто рассчитывает на ипотеку, имеет смысл заключить сделку сейчас, в рамках программы господдержки». В том же духе и совет Вартана Погосяна: «Сегодня на рынке оптимальное соотношение выгодной цены и низких ипотечных ставок. Думаю, что выгоднее момента уже не будет. С другой стороны, если вы еще не совсем уверены в заключении сделки, то принципиального ухудшения условий покупки в первые месяцы 2017 года я не предвижу».
Дата публикации 30 ноября 2016
