Эксперты утверждают – потенциал застройки Кудрово почти исчерпан и в перспективе здесь возможно появление только точечных объектов – одного-двух домов без социальной инфраструктуры. Портал Novоstroy-SPb.ru узнал, насколько сейчас комфортно жить в данной локации и где еще можно купить квартиру.
Освоение территории деревни Кудрово во Всеволожском районе Ленинградской области ведется уже порядка 10 лет. Интерес застройщиков к расположенным здесь участкам обусловлен в первую очередь близостью к Санкт-Петербургу (фактически, это пригород Северной столицы), а также наличием в шаговой доступности станции метро «Улица Дыбенко».
«Пиковые показатели по выводу пришлись на 2015-2016 гг. (порядка 500 и 700 тыс. кв. м соответственно), поэтому сегодня рассчитывать на высокий спрос при выводе новых проектов нецелесообразно»
Анна Седельская, ГК «ПРОК»
Как рассказал Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела», свободных пятен здесь почти не осталось. Новые проекты могут появляться, прежде всего, вдоль КАД. В связи с этим, интерес к Кудрово как у застройщиков, так и у покупателей строящегося жилья постепенно снижается. «Новые проекты могут привлекать потенциальных покупателей интересными, запоминающимися архитектурными и планировочными решениями при сохранении невысоких цен на жилье», – пояснил Николай.
Говоря о потенциале Кудрово, Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», отмечает, что в ближайшее время в локации ожидается лишь возведение очередей уже реализуемых ЖК. Основная часть микрорайона застроена, сданы основные объемы таких крупных объектов как ЖК «Семь столиц», достраивается ЖК «Новый Оккервиль», ЖК «Весна» и «Весна-2», а также ЖК «Флагман». В завершающей стадии строительства находится часть ЖК «Вернисаж», ЖК «Березовая роща» и ЖК «Австрийский квартал». К числу новых проектов можно отнести ЖК «Гольфстрим» от застройщика «Арсенал-Недвижимость»: 4 жилых корпуса, которые объединит торговая галерея. Кроме того, компания «Патриот», купившая участок в Кудрово, планирует реализацию нового проекта в данной локации в 2016-2019 годах.
На сегодняшний день в Кудрово реализуют свои проекты 9 застройщиков: Setl City, «Арсенал-Недвижимость», «ЦДС», «Мавис», «Патриот», «Полис», «Прок» и «Инвестторг». Благодаря своей близости к городу, реализующиеся здесь новостройки застройщики позиционируют в комфорт-классе. Это отражается и на ценах. По данным E3 Group, стоимость квартир в новостройках Кудрово в среднем на 20% выше, чем в других пригородах Петербурга. Это связано с самым близким расположением микрорайона к городу и станции метро, относительно развитой социальной и развлекательной инфраструктурой. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 33-35 кв. м здесь составляет порядка 2,3-2,5 млн руб. Подробно о ценах на первичном рынке Кудрово Novostroy-SPb.ru писал, когда составлял рейтинг самых дешевых квартир в местных новостройках.
Анна Седельская, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ПРОК», считает Кудрово одним из наиболее комфортных мест для проживания рядом с городской чертой, прежде всего, по причине хорошей транспортной доступности. В 30 минутах находится станция метро «Улица Дыбенко», от которой регулярно курсируют маршрутные такси до ТК «Мега-Дыбенко». Трамваи и маршрутные такси курсируют также и от станции метро «Ломоносовская». В перспективных планах, правда, с пока неясным сроком реализации – строительство станции «Кудрово». Скорее всего, это произойдет не ранее 2025 года.
«Жители некоторых комплексов могут добраться до ближайшей станции метро «Улица Дыбенко» пешком за 20-30 минут. Кроме того, до города ходит несколько маршрутных такси. Однако автобусное сообщение с городом отсутствует», – говорит Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group.
Ситуация для автомобилистов в Кудрово существенно хуже. Жители испытывают большие сложности при выезде из своих комплексов в город, поскольку широкая магистраль, соединяющая новый микрорайон с городом, отсутствует. Тем не менее, в ближайшей перспективе ситуация должна улучшиться: планируется построить две новые развязки, во-первых, для того чтобы соединить район с КАДом, во-вторых, чтобы распределить транспортные потоки, направляющиеся в район и в ТЦ «Мега-Дыбенко».
«В ближайшие годы Кудрово будет развиваться, прежде всего, в части транспортной и социальной инфраструктуры. Вместе с окончанием активного жилищного строительства наиболее актуальным станет именно вопрос строительства новых дорог, школ, садиков и других нужных людям объектов»
Николай Урусов, «Красная Стрела»
Чтобы охарактеризовать инфраструктуру в Кудрово, стоит разделить его на две части – южную и северную. Северная часть Кудрово, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой более благоприятный район с точки зрения проживания. Здешние дома расположены ближе к метро, здесь достаточное количество открытых и охраняемых парковок, широкие квартальные дороги и проезды внутри дворов.
«На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена основная инфраструктура Кудрово, – говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. – Здесь работает школа на 1600 учащихся, детский сад, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, «Почта России», отделение Сбербанка, два государственных поликлиники – детская и взрослая, станция скорой помощи. «Новый Оккервиль» – единственный жилой комплекс в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС».
Стоит отметить, что реализацию всех объектов социальной и инженерной инфраструктуры на территории «Нового Оккервиля» и «Капитала» ведет компания «Кудрово-Град», которую для этих целей создали компании-партнеры – «Отделстрой» и «Строительный трест». Причем помимо образовательных и медицинских учреждений создали полноценную парковую зону. «Силами застройщиков был разбит парк с дорожками для велосипедистов и роллеров, скамейками, освещением, пляжной зоной у реки Оккервиль», – поясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Что касается южного Кудрово, там ситуация с инфраструктурой несколько хуже. Во-первых, на поездку до метро уходит больше времени. Во-вторых, единственная дорога разбита строительной техникой. В-третьих, собственной инфраструктуры не хватает, многие объекты появятся лишь в перспективе.
«Ситуация с социальной инфраструктурой в Кудрово лучше, чем в большинстве других пригородов»
Анастасия Тузова, ГК E3 Group
Ольга Трошева отметила, что Setl City – одна из первых компаний, которые начали освоение Кудрово. На сегодняшний день девелопер реализует ЖК «Семь столиц». Это проект комплексного освоения территории, разделенный на два квартала, дома в которых имеют различную стадию готовности. Квартал «Вена» почти завершен, сданы 2 детских сада на 220 мест и школа на 600 мест. В ближайшее время ожидается завершение строительства третьего детского сада на 140 мест. Также внутри микрорайона готовится к сдаче собственный торгово-развлекательный комплекс.
В целом на сегодняшний день строительство социальных объектов отстает от темпов строительства новостроек, однако эксперты отмечают, что такая ситуация весьма привычна для формирующихся микрорайонов.
По данным «Петербургской недвижимости», самую дешевую студию в Кудрово предлагает покупателям компания «Полис Групп» в ЖК «Вернисаж»: 20,4 кв. м за 1,48 млн руб. Однокомнатная квартира 30,4 кв. м в этом жилом комплексе обойдется в 2,14 млн руб.
В «Новом Оккервиле» в продаже находятся очереди со сроками сдачи в 2016, 2017, 2018, 2019 годах. Например, студия площадью 26,5 кв. м в доме, который будет сдан в 4 квартале 2017 года, обойдется в 2,24 млн руб.
Стоимость «квадрата» в ЖК «Капитал» начинается от 77,5 тыс. руб. Минимальная цена квартиры составляет 2,83 млн руб. Это «однушка» площадью 34,96 кв. м в доме, который будет введен в эксплуатацию во 2 квартале 2018 года
«Если рассматривать рынок в целом, то на Кудрово приходится около 9-10% всего объема продаж новостроек Петербурга»
Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»
Дата публикации 28 сентября 2016
