Обзор рынков жилья бизнес- и элит-класса Петербурга за 2012 год

Компания ASTERA представляет предварительный обзор первичного рынка элитного жилья Санкт-Петербурга (классы «премиум» и «бизнес»).

«2012 год ознаменовался увеличением объемов предложения на рынке элитного жилья, стабилизацией спроса на высоком уровне. Заметно усилилась конкуренция между застройщиками на первичном рынке домов бизнес-класса. Покупатели предъявляют все более высокие требования к внутренним характеристикам домов и придомовым территориям.

Год прошел  под эгидой смены команды администрации. Результаты принятых решений о смене вектора градостроительной политики пока не очевидны. В связи с этим, мы ожидаем, что  динамика и направление развития как рынка строительства жилья в целом в Санкт-Петербурге, так и отдельно элитного сегмента будет задана в следующем году», - отметила Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

- Освоение девелоперами промышленных территорий для размещения жилых объектов бизнес класса;

- Стабильный рост спроса на элитную недвижимость в течение 2012 года;

- Увеличение количества требований к элитным объектам со стороны покупателей;

- Рост средней цены предложения во всех сегментах рынка за 2012 год – на уровне 9%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По состоянию на конец 2012 года первичный рынок жилья бизнес- и премиум-класса представляет собой 28 строящихся проектов общей площадью 770 000 кв.м. Большая часть предложения сосредоточена в объектах класса «бизнес» – 608 000 кв.м или 79%, класс «премиум» составляет 162 000 кв.м (21%).

Наибольший объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. При этом стоит отметить, что Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса «премиум», общий объем которой в нем составляет около 132 000 кв.м.

Основная тенденция на рынке элитного домостроения – начало освоения промышленных территорий и использование данного земельного ресурса под строительство многофункциональных комплексов, включающих, в том числе и жилую функцию. В таких проектах, как правило, формируется жилая застройка класса «бизнес». Таким образом, можно прогнозировать увеличение доли жилья бизнес-класса в среднесрочной и долгосрочной перспективе. К наиболее перспективным территориям можно отнести промышленные территории Московского, Василеостровского и Адмиралтейского районов.

Распределение предложения элитного жилья по районам, 4 кв. 2012 г.

Потенциал роста объемов предложения в премиум-классе не столь высок. Продолжается реализация существующих проектов. На сегодняшний день возобновляется интерес застройщиков к Крестовскому острову, как элитной локации, но ввиду запрета на строительство на территории Каменного и Крестовского островов жилых домов, скорее всего девелоперы будут реализовывать проекты типа апарт-отель, кроме разрешений выданных ранее (Brilliant house). В ближайшие несколько лет с учетом дефицита земельных участков возможно появление элитных домов с превосходными техническими характеристиками в  некоторых локациях бизнес-класса, в частности на Петроградской стороне.  

К наиболее интересным проектам, вышедшим на рынок в 4 кв. 2012 г. можно отнести «Brilliant house» компании «Fort Group», строящийся на пр. Динамо, а также дом компании RBI «Собрание», расположенный в Петроградском районе.

Распределение  предложения бизнес-класса по типам квартир, 4 кв. 2012 г.

В связи с дефицитом участков под застройку элитных домов класса «премиум», мы прогнозируем появление существенного «разрыва» между характеристиками предложений класса «премиум» и домами бизнес-класса. Сейчас эту тенденцию можно заметить как в разнице стоимости недвижимости, так и в качественном подходе реализации проектов. Класс «премиум» становится более «эксклюзивным» (возводятся единичные проекты), бизнес-класс становится более «массовым» - преобладание комплексной застройки территорий, ориентированной на значительно более широкую аудиторию потребителей. Основная тенденция в классе «премиум» – увеличение доли квартир большой площади (3 к.кв. и более), в классе «бизнес» – увеличение доли 2-х комнатных квартир.

Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 2012 году

Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

СПРОС

В настоящее время при выборе квартиры покупателем движет рациональность и прагматизм: инвестировать средства в качественный и ликвидный объект и рационально использовать пространство апартаментов.

Покупатель обращает внимание не только на локацию и окружение дома, но и на качество внутреннего наполнения строящихся объектов. 

Распределение  предложения премиум-класса по типам квартир, 4 кв. 2012 г.

Рациональность выражается в подходе выбора квартиры: как правило, покупатель оценивает удобство и эргономичность планировочных решений, обращает внимание на соотношение жилой и общей площади квартиры. В приобретаемой недвижимости покупатель хочет видеть кладовки, гардеробные, удобно расположенные в квартире. Этот тренд становится нишей, в рамках которой между застройщиками разворачивается жесткая конкуренция за покупателя и во многом определяет успех того или иного проекта.   

В 2012 году возросла доля сделок по покупке жилья в высоком ценовом сегменте с привлечением ипотечных кредитов. Связано это с тем, что зачастую свободные деньги вкладываются потенциальными покупателями в развитие бизнеса и выплата процентов по ипотечному кредиту является более выгодным решением, чем потери компании из-за нехватки оборотных средств.

На конец 2012 года, доля инвестиционных покупок на рынке строящегося жилья составляет порядка 10-15%. Уровень рисков и доходности вложений в недвижимость зависит от многих факторов, в том числе и от выбора класса объекта.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По состоянию на 4 кв. 2012 г. средняя стоимость кв.м жилья класса «премиум» составляет 235 000 руб./кв.м. В сравнении с 4 кв. 2011 года она изменилась на +7,5%. Положительная динамика во многом связана с запуском новых качественных проектов и повышенным спросом со стороны инвесторов. В 2013 году  сегмент «премиум» продолжит сокращаться, увеличение объемов предложения может быть осуществлено за счет строительства новых очередей в существующих проектах.

Динамика цен на элитную жилую недвижимость в Санкт-Петербурга, тыс. руб./кв. м.

Стоимость кв.м жилья в объектах бизнес-класса за год (с 4 кв. 2011 по 4 кв. 2012) изменилась на +9,5% - с 117 000 руб./м.кв до 130 000 руб./кв.м. В 2013 году ожидается стабилизация стоимости кв.м в домах бизнес-класса на уровне 136 000 руб./кв.м за счет вывода на рынок 4 крупных проектов бизнес-класса общей площадью 543 000 кв.м. Реализация перспективных проектов, несомненно, скажется на сдерживании роста стоимости кв.м.