• Аналитика
  • Обзор рынков жилья бизнес- и элит-класса Петербурга за 2012 год
13 декабря 2012

Обзор рынков жилья бизнес- и элит-класса Петербурга за 2012 год

Компания ASTERA представляет предварительный обзор первичного рынка элитного жилья Санкт-Петербурга (классы «премиум» и «бизнес»).

«2012 год ознаменовался увеличением объемов предложения на рынке элитного жилья, стабилизацией спроса на высоком уровне. Заметно усилилась конкуренция между застройщиками на первичном рынке домов бизнес-класса. Покупатели предъявляют все более высокие требования к внутренним характеристикам домов и придомовым территориям.

Год прошел  под эгидой смены команды администрации. Результаты принятых решений о смене вектора градостроительной политики пока не очевидны. В связи с этим, мы ожидаем, что  динамика и направление развития как рынка строительства жилья в целом в Санкт-Петербурге, так и отдельно элитного сегмента будет задана в следующем году», - отметила Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ

- Освоение девелоперами промышленных территорий для размещения жилых объектов бизнес класса;

- Стабильный рост спроса на элитную недвижимость в течение 2012 года;

- Увеличение количества требований к элитным объектам со стороны покупателей;

- Рост средней цены предложения во всех сегментах рынка за 2012 год – на уровне 9%.

Запрашиваемые цены на высококлассное жилье,
4 кв. 2011 – 4 кв. 2012 гг.

Рынок высококлассного жилья

Средний ценовой диапазон предложения, тыс. руб. / кв. м

Премиум

Бизнес

4 кв. 2011 г.

4  кв. 2012 г.

4 кв. 2011 г.

4 кв. 2012 г.

Первичный рынок

200 – 240

210 – 260

90 – 120

100 – 140

Вторичный рынок 

от 180

190 – 500

100 – 180

115 - 200

Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

По состоянию на конец 2012 года первичный рынок жилья бизнес- и премиум-класса представляет собой 28 строящихся проектов общей площадью 770 000 кв.м. Большая часть предложения сосредоточена в объектах класса «бизнес» – 608 000 кв.м или 79%, класс «премиум» составляет 162 000 кв.м (21%).

Наибольший объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. При этом стоит отметить, что Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса «премиум», общий объем которой в нем составляет около 132 000 кв.м.

Основная тенденция на рынке элитного домостроения – начало освоения промышленных территорий и использование данного земельного ресурса под строительство многофункциональных комплексов, включающих, в том числе и жилую функцию. В таких проектах, как правило, формируется жилая застройка класса «бизнес». Таким образом, можно прогнозировать увеличение доли жилья бизнес-класса в среднесрочной и долгосрочной перспективе. К наиболее перспективным территориям можно отнести промышленные территории Московского, Василеостровского и Адмиралтейского районов.

Распределение предложения элитного жилья по районам, 4 кв. 2012 г.

Потенциал роста объемов предложения в премиум-классе не столь высок. Продолжается реализация существующих проектов. На сегодняшний день возобновляется интерес застройщиков к Крестовскому острову, как элитной локации, но ввиду запрета на строительство на территории Каменного и Крестовского островов жилых домов, скорее всего девелоперы будут реализовывать проекты типа апарт-отель, кроме разрешений выданных ранее (Brilliant house). В ближайшие несколько лет с учетом дефицита земельных участков возможно появление элитных домов с превосходными техническими характеристиками в  некоторых локациях бизнес-класса, в частности на Петроградской стороне.  

К наиболее интересным проектам, вышедшим на рынок в 4 кв. 2012 г. можно отнести «Brilliant house» компании «Fort Group», строящийся на пр. Динамо, а также дом компании RBI «Собрание», расположенный в Петроградском районе.

Распределение  предложения бизнес-класса по типам квартир, 4 кв. 2012 г.

В связи с дефицитом участков под застройку элитных домов класса «премиум», мы прогнозируем появление существенного «разрыва» между характеристиками предложений класса «премиум» и домами бизнес-класса. Сейчас эту тенденцию можно заметить как в разнице стоимости недвижимости, так и в качественном подходе реализации проектов. Класс «премиум» становится более «эксклюзивным» (возводятся единичные проекты), бизнес-класс становится более «массовым» - преобладание комплексной застройки территорий, ориентированной на значительно более широкую аудиторию потребителей. Основная тенденция в классе «премиум» – увеличение доли квартир большой площади (3 к.кв. и более), в классе «бизнес» – увеличение доли 2-х комнатных квартир.

Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 2012 году

 

Название

объекта

Район

Класс

Число квартир

Девелопер

Парадный квартал, 2-3 очереди

Центральный

Премиум

465

Возрождение СПб

Леонтьевский мыс

Петроградский

Премиум

399

ООО «НПФ «Тест»

Собрание

Петроградский

Премиум

264

RBI

Смольный Парк

Центральный

Премиум

190

Возрождение СПб

Новелла

Приморский

Премиум

54

RBI

Победы, д. 5

Московский

Премиум

51

Legenda Intelligent Devlopment

Brilliant house

Петроградский

Премиум

34

ТЕТРА-ИНВЕСТ / Fort Group

Suomi

Василеостровский

Бизнес

360

ЮИТ Лентек

Новомосковский

Адмиралтейский

Бизнес

474

YIT

Riverside

Приморский

Бизнес

497

Setl City

Новомосковский

Адмиралтейский

Бизнес

156

YIT

Дом на линии

Василеостровский

Бизнес

38

Solo Group

Радищева ул. 39

Центральный

Премиум

148

Возрождение СПб

Ковенский пер. 5

Центральный

Премиум

8

Возрождение СПб

Стремянная 15

Центральный

Премиум

32

Союзгенстрой

Наличная ул./Нахимова ул.

Василеостровский

Бизнес

более 200

ГОУ ВПО «Горный университет»

Дом Мегалит на Дибуновской

Приморский

Бизнес

27

Мегалит

Дом на Малом

Василеостровский

Бизнес

23

Соло

Эдельвейс

Приморский

Бизес

76

Сфера

ИТОГО:

   

3 496

 

Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

 

СПРОС

В настоящее время при выборе квартиры покупателем движет рациональность и прагматизм: инвестировать средства в качественный и ликвидный объект и рационально использовать пространство апартаментов.

Покупатель обращает внимание не только на локацию и окружение дома, но и на качество внутреннего наполнения строящихся объектов. 

Распределение  предложения премиум-класса по типам квартир, 4 кв. 2012 г.

Рациональность выражается в подходе выбора квартиры: как правило, покупатель оценивает удобство и эргономичность планировочных решений, обращает внимание на соотношение жилой и общей площади квартиры. В приобретаемой недвижимости покупатель хочет видеть кладовки, гардеробные, удобно расположенные в квартире. Этот тренд становится нишей, в рамках которой между застройщиками разворачивается жесткая конкуренция за покупателя и во многом определяет успех того или иного проекта.   

В 2012 году возросла доля сделок по покупке жилья в высоком ценовом сегменте с привлечением ипотечных кредитов. Связано это с тем, что зачастую свободные деньги вкладываются потенциальными покупателями в развитие бизнеса и выплата процентов по ипотечному кредиту является более выгодным решением, чем потери компании из-за нехватки оборотных средств.

На конец 2012 года, доля инвестиционных покупок на рынке строящегося жилья составляет порядка 10-15%. Уровень рисков и доходности вложений в недвижимость зависит от многих факторов, в том числе и от выбора класса объекта.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По состоянию на 4 кв. 2012 г. средняя стоимость кв.м жилья класса «премиум» составляет 235 000 руб./кв.м. В сравнении с 4 кв. 2011 года она изменилась на +7,5%. Положительная динамика во многом связана с запуском новых качественных проектов и повышенным спросом со стороны инвесторов. В 2013 году  сегмент «премиум» продолжит сокращаться, увеличение объемов предложения может быть осуществлено за счет строительства новых очередей в существующих проектах.

Динамика цен на элитную жилую недвижимость в Санкт-Петербурга, тыс. руб./кв. м.

Стоимость кв.м жилья в объектах бизнес-класса за год (с 4 кв. 2011 по 4 кв. 2012) изменилась на +9,5% - с 117 000 руб./м.кв до 130 000 руб./кв.м. В 2013 году ожидается стабилизация стоимости кв.м в домах бизнес-класса на уровне 136 000 руб./кв.м за счет вывода на рынок 4 крупных проектов бизнес-класса общей площадью 543 000 кв.м. Реализация перспективных проектов, несомненно, скажется на сдерживании роста стоимости кв.м. 

Другие материалы про ASTERA
Другие материалы про жилье бизнес-класса
Автобусный тур по новостройкам Девяткино: ЖК «Новая Охта», ЖК «Новое Мурино», ЖК «Старая крепость», ЖК «GreenЛандия» и ЖК «Сокол»

В рамках прошедшей 28-30 октября в Экспофоруме Ярмарки Недвижимости было организовано несколько автобусных туров. По заданию редакции Novostroy-spb.ru Тайный покупатель посетил обзорную экскурсию по новостройкам у станции метро...

07 декабря
ЖК «NewПитер» в поселке Новоселье: квартиры комфорт-класса по ПДКП и ДДУ

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «NewПитер», который компания «Строительный трест» возводит в поселке Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области. Поскольку интерес к этому жилому комплексу не...

18 ноября
ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские...

08 ноября