Итоги 2012 года на рынке купли-продажи жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Объем сделок в элитном сегменте жилой недвижимости Санкт-Петербурга в 2012 году вырос на 18% в денежном выражении. К такому выводу пришли эксперты компании Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости. 

Спрос

Основные тенденции:

• Спрос в течение года был сконцентрирован на квартирах средней и малой площади (35-60 кв. м в эконом и комфорт-классе, 70-110 кв. м в бизнес-классе), что сказалось на вымывании таких предложений с рынка. Сейчас такие квартиры практически невозможно купить на первичном рынке в качественных проектах, находящихся на финальных стадиях строительства.

• Растет востребованность квартир в проектах комплексного освоения территорий. В «Северной Долине» у метро Парнас квартиры в 2012 году покупали не только из-за низкой стоимости квадратного метра в строящихся корпусах, но и из-за постепенного заселения возведенной очереди – квартал постепенно обживается, открываются магазины и т.д. Например, пока к заселению готовятся владельцы более 5 000 квартир недавно сданной III очереди, однокомнатные квартиры в IV очереди были раскуплены почти за один месяц.

• Доля покупателей квартир с отделкой в среднем по первичному рынку составила  более 30% (в 2011 году данный показатель находился на уровне около 15%), а среди сделок с небольшими одно- двухкомнатными квартирами она доходит до 50% против 35% в прошлом году.

• Спрос на квартиры с отделкой вырос и в более высоких ценовых сегментах - от 10 млн. руб. Например, компания ЮИТ впервые на рынке новостроек предлагает опцию установки сауны в строящемся ЖК «Новомосковский».

«Заметной тенденцией стало снижение средней суммы покупки – в основном за счет уменьшения общей площади квартир и соответственно увеличения их количества в проекте, - отмечает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. - Однокомнатные квартиры и квартиры-студии сегодня имеют площадь 30-35 кв.метров, и на них приходится до 50% сделок. Большая востребованность данного формата в совокупности с высоким уровнем добавленной стоимости (цена 1 кв. м может быть на 20% выше цены «метра» в 3,4-комнатной квартире в этом же доме) приводит к тому, что в некоторых проектах доля малогабаритных квартир доходит до 90%. Неудивительно, что небольшие квартиры постепенно стали нормой и для новых объектов  комфорт- и бизнес-класса. Что касается стоимости квадратного метра, то большую долю рынка занимают квартиры в ценовом диапазоне от 60 до 80 тысяч рублей за кв. метр — это 58% от всего объема экспонируемых предложений».

Предложение

Основные тенденции первичного рынка квартир высокого ценового сегмента:

• Снижение объема предложения на 14,5%.

• Рост объема продаж на 18% в денежном выражении.

• Рост средней стоимости квадратного метра на 10,1%.

Если в эконом- и комфорт-классе можно говорить о некотором избытке квартир средней и большой площади, то в элитном сегменте перенасыщения не предвидится. Несмотря на растущий рынок, новые проекты практически не запускаются, а иногда и вообще отменяются - осенью стало известно об остановке работы над «Набережной Европы». Здесь планировалось возвести, помимо прочего, 100 000 кв. метров жилья – примерно столько составляет объем актуального предложения в элитном сегменте сегодня.

По объему предложения в элитном сегменте доминирует Центральный район – в основном за счет новостроек в районе Таврического Сада – Смольного. За ним традиционно следует Крестовский остров, на который приходится четверть предложения первичного элитного рынка Петербурга.

По количеству предложения в целом по первичному рынку жилья на первом месте уверено находится Приморский район, на который приходится пятая часть всего объема. За ним следует другой северный район – Выборгский (17%). В пятерку также входят Московский, Невский и Красносельский районы (по 10 % каждый). Таким образом, эти 5 районов отвечают за 68% всего предложения жилья в новостройках Петербурга, общий объем которого составляет 2,5 млн. кв. м, что примерно на 7 % больше показателей 2011 года.

Новые проекты, вкл. новые очереди уже запущенных ЖК, которые вышли на рынок в 2012 году:

На рынок вышло несколько новых игроков. Во-первых, Fort Group вышел с проектом Brilliant House на пр. Динамо, 6а. Это 8-этажный дом на 34 квартиры общей площадью 6 050 кв. м. Строительство начато в осенью 2012, окончание запланировано на 4 квартал 2013 г. Велики шансы, что характеристики объекта будут соответствовать высокому уровню, особенно учитывая локацию, видовые характеристики и заявленную «клубность» дома, тем более пример есть – соседний дом Stella Maris. Во-вторых, Legenda Development вышла на рынок с проектом «Победы, 5» - домом, интересным как с точки зрения архитектуры, так и концепции. Кроме того, «Ренова-Строй Груп» заявила о планах строительства МФК общей площадью 55 000 кв. м на Петровском о-ве.

Цены

«2012 год стал достаточно стабильным годом, резких скачков цен зафиксировано не было, даже сезонные факторы не оказали заметного влияния на общую ситуацию, - резюмирует Павел Пикалев. - Количество обращений по итогам года возросло на 25-30%. На спрос и ценообразование в следующем году будут влиять макроэкономические факторы (такие как стабильность европейской валюты), локальные факторы, например, градостроительные регламенты по ограничению строительство в Центральном районе, развитие жилого строительства в ближайших районах Ленобласти. Серьезное влияние окажет развитие системы предлагаемых ипотечных инструментов вместе с изменением средней ставки частного кредитования. Мы прогнозируем стабильный рост цен в пределах 1-1,3 % в месяц и 12-15% по итогам года».

Изменение средней цены жилья в 2012 году по сегментам.