Рынок сервисных апартаментов Петербурга уже на протяжении долгого времени демонстрирует уверенный, если не сказать взрывной, рост. По данным аналитиков международной консалтинговой компании Colliers International, к 2023 году номерной фонд в апарт-отелях Северной столицы на 15% превысит количество номеров в гостиницах города.
По информации Colliers International, к 2023 г. суммарное количество номеров в сервисных апарт-отелях Петербурга составит более 23 тыс., что на 15% превысит номерной фонд гостиниц категории три и четыре звезды. *
Всего на ноябрь 2019 г. в Петербурге функционируют и экспонируются на рынке аренды семь апарт-отелей, суммарное количество номеров в которых составляет около 4 тысяч. При этом уже к концу 2020 г. число их вырастет до 7 330 номеров, а к 2023 г. достигнет 23,9 тысяч: на этапе строительства в Петербурге находятся еще 20 комплексов.
За одиннадцать месяцев 2019 г. рынок пополнился на три новых проекта и две очереди в уже строящихся сервисных апарт-комплексах общим количеством 9 074 номеров, что в три с половиной раза больше, чем в новых проектах 2018 г.
При этом увеличился и их масштаб – среднее количество номеров в комплексах, вышедших на рынок в Петербурге в 2019 г., составляет 1 500 номеров, тогда как в 2018 г. этот показатель был 317 апартаментов.
«Соответственно меняются и концепция, стратегия продвижения. В таких крупных комплексах, как Valo и Docklands идет диверсификация предложения, суббрендирование разных его составляющих. В рамках одного большого проекта инвестору предлагается разный продукт, с разными нюансами по концепции, по структуре, по маркетингу. Это неизбежный тренд, который характерен для крупных проектов в условиях нарастания предложения и обострения конкуренции», – отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
В первичной продаже преобладают проекты класса «комфорт» – на них приходится совокупно 74% (405 200 м²). Среди крупнейших комплексов – Valo, IN2IT, START, Like, «Про.Молодость» и другие. Оставшиеся 26% объема первичного рынка сформированы бизнес-классом (154 630 м²).
Комплексы сервисных апартаментов в элитном сегменте пока не представлены в Северной столице. Всего по итогам 2018 г. в Петербурге было продано 2 640 апартаментов в комплексах сервисного сегмента, что почти в два раза больше, чем в 2017 г. Согласно предварительным прогнозам, общий объем продаж в 2019 году может составить около 3 тысяч номеров.
По словам Андрея Косарева, 2019 год является переломным и знаменует собой начало слияния сегментов гостиниц и сервисных апартаментов.
«Сегменты начинают влиять друг на друга, перетягивать конечных пользователей, клиентов, гостей, персонал. В этих условиях запускать проекты апартаментов и гостиниц стоит не только с оглядкой друг на друга, но также после глубокого анализа общей ситуации на рынке, конкуренции и того, как в конкретной локации конкретный продукт будет работать с точки зрения операционных показателей. Возрастает значение локации – это уже не просто участки, где нельзя возвести жилье и поэтому строят апартаменты. Для успешной конкуренции сервисным апартаментам нужны не жилищные, а отельные локации».
«Другой важный фактор – выбор опытной управляющей компании. Непрофессиональное управление в сочетании с неверно выбранной локацией или концепцией могут привести к тому, что проекты придется практически перепрофилировать в квази-жилье или даже в офисы. При этом проекты под управлением профессиональных управляющих компаний де-факто станут очень сильными отельными продуктами, брендами, которые будут успешно конкурировать крупными игроками индустрии», – добавляет Андрей Косарев.
Создание собственной УК для управления операционной деятельностью построенного апарт-отеля – наиболее распространенный подход девелоперов. По такому пути пошли Docklands (УК Docklands.Rent), ГК «Пионер» (УК YE’S), PLG (УК «Плаза Отели»).
Компания Valo для управления своим комплексом создала собственную УК Valo Service в партнерстве с гостиничным оператором Hospitality Management. Формируется рынок и внешних профессиональных УК – на сегодня в Петербурге работают две такие компании Zenith PM и «МТЛ.Апарт».
Под управлением международного оператора в Петербурге находится пока только один апарт-отель StayBridge Suites (оператор – IHG), однако он не продавался по номерам и принадлежит одному собственнику. В ближайшие четыре года на рынке появятся еще три проекта с международными брендами: один из корпусов в комплексе Valo в комплексе Valo с брендами Mercure Hotel и Mercure Residences, Vertical на ул. Орджоникидзе с Ramada Encore, а также апарт-комплекс Status by Salut! на Пулковском шоссе с брендами Adagio Access и Novotel.
*Основным отличием сервисных проектов от несервисных является наличие внутренней инфраструктуры и набора услуг, схожих с гостиничными. При этом сервисные апартаменты выступают инвестиционным продуктом с разными программами доходности.
На конец ноября 2019 г. доля апартаментов сервисного формата в общем объеме строящихся проектов в Петербурге составила 83%, или 496 тыс. кв. м. В других российских городах в большинстве своем апартаменты представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым статусом. К примеру, в Москве доля сервисных апартаментов на первичном рынке не превышает 8%.
Читайте также
«Квартира — это место для жизни, а апартаменты — бизнес и инструмент для инвестиций»
В Петербурге появились микроапартаменты в 16 «квадратов»
Дата публикации 28 декабря 2019
